|
|
 Плюсы арендного бизнесаАрендный бизнес - один из самых надежных способов инвестирования, и в отличие от большинства других направлений бизнеса, он не требует регулярной вовлеченности собственника в бизнес-процессы. При правильном выборе помещения и арендатора сдача недвижимости в аренду приносит регулярный стабильный доход, которую можно без проблем совмещать с другими видами деятельности. Казалось бы, и оценка привлекательности арендного бизнеса не должна представлять особой сложности: достаточно сопоставить доход от аренды со стоимостью, и мы получим срок окупаемости, который и является основным критерием для арендного бизнеса. Стандартные сроки окупаемости арендного бизнеса хорошо известны. Так, большинство объектов коммерческой недвижимости с арендатором выставляются на продажу с окупаемостью в 9-12 лет. Объекты с окупаемостью 7-8 лет найти уже сложнее, а предложения со сроком менее 7 лет являются единичными. Тем более, если речь идет об арендном бизнесе с сетевым арендатором. Примеры вы можете посмотреть на http://retail.realtor.ru/ . Несмотря на это, регулярно занимаясь подбором арендного бизнеса для клиентов Банка Готового Бизнеса (Biz-Bank), мы сталкиваемся с тем, что подходы к расчету окупаемости у разных участников рынка могут сильно отличаться. У продавцов один расчет окупаемости арендного бизнеса, у покупателей – другой, у оценщиков – третий. Соответственно, и цифры получаются разные. Объективно, разницу можно свести к простой вещи – какой именно показатель считается доходом для расчета окупаемости. Подход продавцов. У данного похода есть две разновидности. 1. Первый вариант самый простой – просто берется сумма арендных платежей за год, и на эту величину делится цена продажи. Для примера возьмем помещение площадью 200 квадратных метров, которое сдается по ставке 1000 руб./кв.м в месяц и предлагается к продаже за 20 млн. руб. Тогда при данном подходе мы получаем: доход в месяц 200 тыс. руб., за год – 2 400 тыс. руб., окупаемость 20 000/2 400=8,3 года. То есть, окупаемость чуть более 8 лет, о чем продавец и указывает в объявлении о продаже арендного бизнеса. 2. Вторая разновидность немного сложнее, и встречается, как правило, когда арендатор подписал долгосрочный договор аренды, предусматривающий ежегодную индексацию, например 7% в год. Тогда продавец не ленится, считает сумму аренды на каждый год, и суммирует уже проиндексированные величины. В нашем примере это будет выглядеть так: 1 год – 2 400 тыс. руб., 2 год – 2 568 тыс. руб., 3 год – 2 748 тыс. руб., 4 год – 2 940 тыс. руб., 5 год – 3 146 тыс. руб., 6 год – 3 366 тыс. руб., 7 год – 3 602 тыс. руб. и так далее. Просуммировав доход за 7 лет получаем величину 20 770 тыс. руб., что уже больше стоимости в 20 000 тыс. руб., то есть объект окупается менее, чем за 7 лет. Продавец пишет об этом факте в объявлении с восклицательным знаком, выделяя жирным шрифтом. Подход покупателей. У покупателей подход несколько иной. При этом логика абсолютно прямая: «я вкладываю наличные деньги, и доход меня тоже интересует наличными» – то есть, чистый доход, за вычетом всех явных и скрытых расходов. Расходами в первую очередь выступают налоги (обычно 6% от доходов, или налог на патент), а также эксплуатационные расходы, не компенсируемые арендаторами (это могут быть расходы на содержание администратора, охраны, уборку, аренду земельного участка или какая-то часть коммунальных расходов). Как правило, чем крупнее объект недвижимости, тем больше сопутствующих расходов, которые собственник несет самостоятельно. При этом, в большинстве случаев в объявлениях о продаже арендного бизнеса эти расходы не указываются. В нашем примере, с учетом относительно небольшой площади в 200 кв.м, можно предположить что все расходы по содержанию несет арендатор, а прочие расходы либо отсутствуют, либо носят несущественный характер. Однако, налог в размере 6% (у покупателя ИП на упрощенной системе налогообложения) покупатель в любом случае включит в расчет. При этом индексация в расчет включаться не будет по следующим соображениям: 1. Деньги в течение времени обесцениваются, поэтому индексация в 7% в лучшем случае сможет покрыть обесценивание дохода в результате инфляции. 2. Несмотря на то, что индексация прописана в договоре аренды, ее в большинстве случаев приходится каждый год согласовывать. При этом в условиях экономических кризисов арендаторы могут не только не соглашаться на повышение аренды, но и просить ее снижения. То есть в любом случае существуют определенные риски того, что в течение 7 лет возникнет ситуация, когда индексация не будет соблюдена. 3. Если есть риски, значит необходимо учитывать степень их влияния, то есть если и прогнозировать будущий рост денежных потоков, то с учетом дисконтирования. Фактор дисконтирования при этом фактически нивелирует прирост за счет индексации. Таким образом, расчет покупателя будет такой: налог с оборота составит 2 400*6%=144 тыс. руб. Чистый доход за год: 2 400–144=2 256 тыс. руб. Чистая окупаемость 20 000/2 256=8,9 лет. Покупатель, почти наверняка, округлит этот результат до 9 лет, и придет к выводу, что объект с точки зрения окупаемости достаточно средний. При этом расхождение с указанной окупаемостью 7 лет в объявлении составит 2 года, разница более, чем на 25%, что весьма существенно. Если переводить на годовую доходность, то это 14% или 11% годовых, соответственно. Если же рассматривать крупные объекты арендного бизнеса, такие как торговые комплексы или бизнес-центры, площадью в несколько тысяч или десятков тысяч метров, то заявленные 7 лет вполне могут превратиться и в 12 лет по расчету покупателя. Понятно, что на привлекательность объекта влияют и многие другие факторы, как объективные, так и субъективные, такие как местоположение, этажность, состояние, престижность, история помещения, цена за квадратный метр, соответствие арендной ставки рынку, юридическая чистота и многое другое. Однако, если говорить об арендном бизнесе, то окупаемость, как правило, выступает первичным фильтром, и если она выше интересующей границы, объект просто не рассматривается. Подход оценщиков. Оценщики считают по-своему. Зачастую имеющиеся договоры аренды недвижимости с арендаторами на оценку не влияют, а оценщик самостоятельно проводит анализ рынка арендных ставок для сопоставимых помещений, и с помощью ряда корректировок определяет «рыночный» уровень арендной ставки для оцениваемого объекта. При этом для определения рыночной ставки аренды анализируются текущие объявления, размещенные на сайтах по продаже готового бизнеса или коммерческой недвижимости. И здесь уже многое зависит от профессионализма того, кто делает оценку. К сожалению, часто оценку делает специалист, который сам никогда не сдавал объекты в аренду, не продавал и не покупал арендный бизнес, в связи с чем он может не знать ряда важных факторов, влияющих на арендную ставку, что, соответственно, может приводить к ошибкам. Также этот подход априори исходит из того, что в объявлениях указываются ставки, соответствующие рынку, а это не всегда так (например, аналогом может выступать объект, который уже пол года сдается, но не может сдаться из-за завышенной цены аренды). Спорным моментом является и ставка капитализации для расчета арендного дохода, которая определяется хоть и в рамках методологии, но не исключает влияния самого оценщика. В связи с этим небольшая ошибка в определении арендной ставки при дальнейшем расчете может привести уже к большой ошибке в итоговом результате, поскольку ставка капитализации фактически умножает эту неточность. Между тем, сам по себе анализ арендной ставки и ее адекватности – вещь безусловно необходимая, и каждый покупатель, рассматривающий арендный бизнес, такой анализ в любом случае проводит. Следует отметить, что оценщик обычно руководствуется не только доходным подходом, но также делает расчет стоимости объекта недвижимости исходя из стоимости квадратного метра аналогов. Это так называемый «сравнительный подход» к оценке. При этом расчете арендный доход, как и сам факт наличия арендатора, никак не учитывается, а учитываются только стоимости похожих объектов, которые выставлены на продажу. Итоговая стоимость в отчете об оценке определяется как среднее между результатами расчета через арендную доходность и стоимостью квадратного метра. В целом, за счет механизмов усреднения, хорошие оценщики, как правило, и получают величину, находящуюся примерно посередине между подходом продавцов и покупателей. Выводы Понятно, что каждый участник рынка преследует свою цель, и исходя из этого формирует оценку. Так всегда было и будет. Задача продавца – продать подороже и побыстрее, поэтому на расходную часть обычно закрываются глаза. Задача покупателя – окупить инвестиции с доходностью как минимум выше банковских депозитов, поэтому в расчет принимается именно чистый доход. Задача оценщика – сдать отчет об оценке и пройти экспертизу, дальнейшая же судьба самого объекта оценщика не интересует. Каждый из нас, независимо от профессии, ежедневно выступает в роли покупателя чего-либо, поэтому несложно заключить, что если бы и продавцы, и оценщики смотрели на арендный бизнес с позиции покупателя, никаких разногласий между подходами не было бы, а расчет окупаемости арендного бизнеса являлся бы простой задачей  Дом и семьяКупить подгузники: выбираем Sealer (Силер) Купить подгузники Sealer (Силер) в Екатеринбурге всегда можно в интернет-магазине Mobitt.Ru.  Дом и семьяГде купить подгузники Sealer (Силер) в Екатеринбурге? Купить подгузники Sealer (Силер) в Екатеринбурге всегда можно в интернет-магазине Mobitt.Ru.  СтатьиДыхательные тренажёры Суперздоровье, Самоздрав для чего они и что выбрать? Лекарства или Здоровый Образ Жизни?  ПсихологияПочему я такая дура? – человечество тупеет Почему я такая дура? Почему я такой дурак? Такой вопрос регулярно задают себе многие люди.Ученые уже придумали вполне научный ответ на этот вопрос, пишет 96women.ru - Живой Женский Журнал.  Образование, работа, карьераКак оплачивают работу в выходные и праздники и можно ли от нее отказаться? Этот материал поможет ответить на самые популярные вопросы сотрудников о том, имеет ли руководство право сокращать их отдых и сколько заплатят человеку, работавшему в праздник.  Дом и семьяКак построить дом из оцилиндрованного бревна? Технология изготовления сруба при всей её простоте содержит в себе ряд секретов, известных только мастерам. Наши специалисты производят отбор лесоматериала круглого ещё в делянках. Для длительного использования строения, в основании которого закладывается сруб, немаловажное значение имеет то, когда произведена заготовка пиловочника.  Мужчина и женщинаКак определить, что муж изменяет? Если вы подозреваете своего супруга в неверности, встает серьезный вопрос – как определить, на самом деле муж вам изменяет или это только плод вашего воображения. Существует определенный набор признаков, по которым можно с определенной долей вероятности определить неверность любимого.  Красота и здоровьеКак узнать, чем болен человек по его языку? Язык наш – друг наш. По внешнему виду этого органа вполне можно определить насколько здоров его обладатель и диагностировать заболевания.  Красота и здоровьеБесконечные болячки начинают преследовать человека, когда его иммунитет начинает терять свою силу. Каждая мимолетная зараза стремится пристать к бедному организму. Вся эта история, если вовремя не вмешаться, заканчивается хроническими заболеваниями и осложнениями.  АвтосправкаГде купить или продать автомобиль? Авторынок «Академический» («Привоз») г. Екатеринбург Добро пожаловать на авторынок «Академический» («Привоз») г. Екатеринбурга.  Автосправка«Комфорт-Авто»: шумо-вибро-теплоизоляция автомобиля – материалы XXI века! Низкий уровень шума в автомобиле, на производстве и особенно в доме - это требование современного рынка. Долгая поездка в машине, работа в производственном помещении или офисе с высоким уровнем шума приводит к быстрой утомляемости и снижает производительность труда, влияет на безопасность и здоровье человека.  Образование, работа, карьераПриемная кампания 2012 года входит в завершающую стадию: до окончания сроков подачи заявлений абитуриентов остается две недели. О ходе приемной кампании рассказывает ректор Уральского государственного горного университета, профессор Николай Косарев.  Красота и здоровьеЧтобы быть здоровым. Из тупика есть выход. Вы в возрасте, у Вас высокое скачущее давление, приступы стенокардии и аритмии, боли в спине и суставах  Образование, работа, карьераПреимущества получения непрерывного образования в системе «Колледж-вуз» Непрерывное образование – это последовательно возвышающиеся ступени обучения, создающие благоприятные для человека возможности изменения его социального статуса.  Образование, работа, карьераЮридический факультет Гуманитарного университета: ждем старшеклассников на наших мероприятиях Юридический факультет Гуманитарного университета приглашает учащихся 8–11-х классов школ Екатеринбурга и Свердловской области принять участие в олимпиадах, конкурсах, обучающих семинарах и Школе молодого юриста. |
|
